تقييم خيارات الأسهم الإسكان
تقييم خيارات أسهم الإسكان
هل سيكون هناك نقاش عادل ومتوازن قبل اتخاذ أي قرار، وهل يتضمن ذلك موارد متساوية لكلا الجانبين لوضع الحجج ضد الاقتراح ومقابلته؟
هل سيتم منح المستأجرين تصويتا في الاقتراع الرسمي على نقل الأسهم، و بفي و ألموس؟
هل سيتم عرض خيار واضح غير متحيز للمستأجرين كمستأجرين في المجلس، باستخدام الموارد المتاحة، والتحقيق في الاقتراض الحصيف والاستمرار في حملة لكسب الخيار الرابع؟ ولا ينبغي وصف ذلك على أنه "البقاء كما أنت" ولكن "استخدام الموارد الموجودة والاستمرار في البحث عن موارد إضافية".
تمويل المجلس.
هل رأى المستأجرون تفاصيل "مسح ظروف الأسهم"، هل النتائج مع تجربة المستأجرين الخاصة من العقارات / العمل هم على دراية أو قد تبالغ المجلس المشاكل من أجل تبرير بيع المنازل، بفي أو ألمو؟
كم تبلغ التكلفة الإجمالية للوفاء بمعايير المنازل اللائقة، كم من ذلك يمكن للمجلس أن يجتمع من موارده الخاصة، ما هي الفجوة (إن وجدت)؟
إذا رأى المجلس أن الموارد الحالية لن تكون كافية للوفاء بمعايير المنازل اللائقة بحلول عام 2018 كم من الوقت سيستغرق الوصول إلى المعيار؟
وإذا كانت الموارد الموجودة غير كافية ما هي الأعمال التي لن تكتمل، وما مدى أهمية هذا العمل للمستأجرين؟
إذا كانت الحسابات المتعلقة بالمعايير المنزلية اللائقة قد تم القيام بها منذ بعض الوقت، وقد وضعت المجلس على غرار تأثير التغييرات في بدل الإدارة والصيانة قدم خلال العام الماضي (زيادة واحدة سبتمبر 03، واحد نوفمبر 04)، ومقدار الموارد الإضافية هل يعطيها؟
ما هي الأموال التي يحصل عليها المجلس كل عام من مبيعات "حق الشراء" و 100٪ من الأموال التي يحتفظ بها لإعادة استثمارها في مساكن المجلس؟
ما هي ديون المجلس، وإذا كانت الحكومة قد شطبت الديون المتدهورة على جميع المجالس - وليس فقط أولئك الذين ينقلون - ما هو التحسن الذي سيحدث لهذا الوضع المالي للمجلس وقدرته على استخدام الاقتراض الحصيف؟
هل قام المجلس بالتحقيق في إمكانيات الاقتراض الحصيف لجمع الأموال لتلبية معيار المنازل اللائقة؟
ما مدى أهمية المستأجرين المحليين هي الأهداف المحددة المنصوص عليها في معيار المنازل اللائقة ويمنح المستأجرون الفرصة لتقدير فوائد لقاء المنازل اللائقة ضد مساوئ نقل الأسهم أو المؤسسات المالية المحلية أو المؤسسات المحلية.
كم من الاعتمادات الائتمانية الأساسية التي يتلقاها المجلس من الحكومة هل يستخدمها لتحسين مخزونه السكني كل عام؟
ما هو تقييم السوق المستأجر للسهم وهل يعطي المنازل بعيدا عن هدم الأسعار تمثل قيمة جيدة مقابل المال؟
إلى أي مدى يقدر المجلس تكاليف إنشاء النقل؟
ما هو المبلغ الذي سيكتسبه المجلس فعلا كمبلغ مقطوع من خلال التحويل، بعد أن تؤخذ تكاليف الإعداد والدين في الاعتبار (إن وجد) وما الذي يعتزمون إنفاقه عليه؟
كم عدد "النجوم" هل لدى المجلس خدمات الإسكان الخاصة به، وهل يمكن ألمو أن يأمل واقعيا في تحقيق النجمين الضروريين للحصول على الاستثمار؟
كم ستكون تكاليف التشاور بشأن إنشاء ألمو وتأسيسها؟
مبادرة التمويل الخاص (بفي)
التأثير على القدرة على تحمل التكاليف: ما هي تكلفة المستأجرين لدفع الصيانة المستمرة على مدى ثلاثين عاما لمقاول بفي؟
ما هو سجل المجلس السابق في مراقبة أعمال المقاولين الخاصين، هل لديهم خبرة في مراقبة أي شيء مشابه لعقد مؤسسة التمويل الأصغر وكيف يعتقدون أنهم سوف يكونون قادرين على تنفيذ عقد معقد مع اتحاد شركات مالية كبرى مع فشل العديد من الإدارات الحكومية الرئيسية بشكل فردي ؟
إذا كان الكونسورتيوم الخاص يتولى إدارة العقارات / الشوارع (الطرق) كيف سيكون المستأجرون قادرين على محاسبة الإدارة؟
وضع حد لإسهامات أصحاب التأجير: كم سيتعين على المستأجرين أن يدفعوا لدعم العمل المنجز لصالح أصحاب العقارات المستأجرة في العقارات (المؤسسات المالية)؟
"الخيار الرابع" لإسكان المجلس.
هل تم إخبار المستشارين والمستأجرين بالمناقشات التي تجري مع الوزراء لتأمين "خيار رابع" لإسكان المجلس - الاستثمار المباشر كبديل للخيارات الثلاثة للتحويل، بفي و ألموس؟
ماذا فعل المجلس لدعم هذا الاقتراح؟
ما الذي فعله النواب المحليون لدعم الخيار الرابع وهل وقعوا على اقتراح اليوم الأول في البرلمان؟
هل المستأجرين يدركون أنه في حين أن الحكومة قد تصدر بيانات سلبية (أنها تتغير باستمرار)، فقد قدمت بالفعل أرضية "النهب السطحي"، والاقتراض الحذر، وتم إحراز تقدم كبير بين جون بريسكوت وممثلين مختلفين خلال المحادثات في سبتمبر. ويتوقع كثير من الناس استئناف هذه المحادثات.
هل يدرك المستأجرون والمستشارون أن الخيار الرابع مدعوم من المستأجرين في جميع أنحاء البلاد، وجميع النقابات العمالية الرئيسية، وجمعية توك، ورابطة الحكم المحلي والعديد من السلطات المحلية وأعداد متزايدة من النواب؟
أحدث خيارات الأسهم في إنجلترا (يناير 2008)
جدول بيانات يعرض سياسة خيارات أسهم المجلس (تم تحديث المعلومة: جان 2007)
جدول البيانات الذي الاقتراع عندما (تخضع دائما للتغيير من قبل المجالس).
تقييم خيار إعادة استثمار الأسهم.
هذه الورقة هي واحدة من سلسلة تبحث في تقييم الاستثمار السكني، والتي يمكن تحميلها من m3h. co. uk. هذا ينظر في تقييم الخيار على إعادة استثمار الأسهم.
الأسهم إعادة الاستثمار.
وقد تم تطوير معظم أسهم جمعية الإسكان منذ السبعينيات، عندما أصبحت منحة جمعية الإسكان متاحة. وهناك عدد قليل من صناديق المساكن القديمة وكبار السن التي أنشأها المحسنين، مثل بيبودي، و غينيس تروست، وصموئيل لويس تراست، ولكنها لا تمثل سوى نسبة صغيرة من رصيد المساكن الاجتماعية. ونتيجة لذلك، فإن أسهم الجمعيات التقليدية في مجال الإسكان (باستثناء التحويلات الطوعية الكبيرة النطاق) تقل عموما عن مساكن المجلس.
وبما أن هذا المخزون قد بلغ عمره، فإن الإنفاق على إعادة الاستثمار لإبقائه على مستوى المعايير الحديثة واستبدال مكونات البناء البالية قد نما بسرعة. ومن المرجح أن يكون هذا اتجاها مستمرا، مع زيادة التركيز في استراتيجيات إدارة الأصول على إبقاء الممتلكات في حالة لائقة من الناخبين، وإنفاق أقل نسبيا على التطورات الجديدة. وقد ركز معيار المنازل اللائقة الاهتمام في هذا المجال.
إن تقييم مخططات إعادة استثمار الأسهم يشبه إلى حد كبير أي تقييم آخر للمخطط، بهدف ضمان الاستثمار بحكمة، ولا يقوض الجدوى المالية لجمعية الإسكان. وهو يختلف في مجالين. أولا، الجمعية لديها عدد من الخيارات لتقييم، بدلا من واحد فقط. ثانيا، من المرجح أن يركز التقييم بشكل أكبر على العوامل غير المالية بالإضافة إلى العوامل المالية، التي يتم استكشاف بعضها في الجزء الثاني من هذا الكتاب. ومع ذلك، عند النظر في الجاذبية المالية لمختلف الخيارات، ينبغي استخدام نفس التقنيات كما هو الحال في أي تقييم الجدوى المالية الأخرى.
استراتيجية إدارة الأصول.
وينبغي أن تكون إعادة استثمار الأسهم جزءا من استراتيجية إدارة الأصول، التي تهدف إلى الحفاظ على المخزون في حالة مستأجرة لتلبية احتياجات الإسكان على المدى الطويل. إدارة الأصول: دليل تمهيدي لإدارة الأصول لجمعيات الإسكان، التي نشرتها الاتحاد الوطني للإسكان، ويوضح هذا بمزيد من التفصيل.
وهذا يبدأ بتقدير الطلب على السكن، والنمو المتوقع، أو في هذا الطلب، والذي بدوره يتأثر بالاقتصاد المحلي. ما هو السوق لكل نوع من المساكن المقدمة، ولكل مجموعة من ذوي االحتياجات الخاصة التي تخدم في كل مجال تعمل فيه الجمعية، وهل من المرجح أن يزداد؟ ما هي المنظمات الأخرى التي تلبي هذه الحاجة، وكيف يمكن أن تنمو أو تتغير على مدى الثلاثين عاما القادمة؟
وفي المناطق ذات الطلب المنخفض أو التي يرجح أن ينخفض فيها الطلب على أنواع معينة من المساكن، قد يكون من الضروري النظر في استخدامات بديلة، أو بيع أو هدم مخزونات فائضة، بالتشاور مع السلطة المحلية وخططها للاستدامة مجتمعات. يتم التعامل مع تقييم الطلب فيما يتعلق بالاستدامة على المدى الطويل بشكل كامل في الجزء الثاني من تقييم الاستثمارات الإسكانية & نبسب؛ & نبسب؛ & نبسب؛ التي نشرها الاتحاد الوطني للإسكان.
حالة المخزون.
ويمكن أن توفر استقصاءات الممتلكات تقييما للممتلكات التي تفشل أو من المحتمل أن تفشل معيار المنازل اللائقة أو أي متطلبات تنظيمية أخرى على مدى السنوات الثلاثين المقبلة، والتكلفة المحتملة لرفعها إلى مستوى.
وينبغي أن توفر هذه الدراسات الاستقصائية أيضا معلومات كافية عن عمر وحالة مكونات المبنى الرئيسية في كل عقار للتنبؤ بالطلب على الإصلاحات والتجديدات لإبقائه في حالة مستأجرة. ويتم ذلك باستخدام تكاليف دورة الحياة: إبراز الإصلاحات والتجديدات المطلوبة لكل مكون من مكونات المبنى على مدى السنوات الثلاثين القادمة أو أكثر بالأسعار الجارية، وتجميع هذه التكاليف لإعطاء إجمالي إجمالي في كل سنة لكل عقار.
وتمثل القيمة الحالية الصافية للإصلاحات المتوقعة على الممتلكات مؤشرا مفيدا. من خلال فرز الخصائص على القيمة الحالية للإصلاحات المستقبلية، فمن الممكن تحديد الخصائص التي قد تكون غير اقتصادية. وينبغي أن يتم ذلك من خلال تقييم الخيارات. ويمكن أن يوفر متوسط القيمة الحالية لصافي الإيجار للسهم، باستثناء تكاليف الإصلاح الرئيسية، بما في ذلك متوسط تكاليف خدمة القروض، نقطة بداية جيدة لإطلاق تقييم للخيارات.
إن الجمع بين توقعات الإصلاح طويلة الأجل لكامل المخزون يعطي توقعات الإنفاق اللازم لإبقائه في حالة مستأجرة. وينبغي أن يشمل ذلك أي تكاليف (للخبراء الاستشاريين وما إلى ذلك) ومطلوبات ضريبة القيمة المضافة.
وبسبب الصورة العميقة للسهم، من غير المرجح أن يؤدي ذلك إلى انتشار الإنفاق على مدى الثلاثين عاما: فمن المرجح أن تكون القمم والقيعان، كما يتضح من توقعات الإصلاحات الرئيسية لجمعية سكنية كبيرة في لندن.
تلبية الطلب على الإصلاحات الرئيسية.
الشيخوخة عملية مستمرة. في كل عام، هناك حاجة إلى قدر معين من العمل للتعامل مع الشيخوخة الطبيعية للسهم، لتحل محل مكونات البناء البالية في نهاية عمرها النافع، وتجلب الخصائص إلى المعايير الحديثة من حيث أنظمة البناء الحالية، وكفاءة الطاقة و ذي ديسنت هومس ستاندارد.
وبموجب قواعد النظام، يمكن إعادة رسملة بعض الاستثمارات وإعادة شطبها على مدى سنوات، ويتم تحميل البعض منها كنفقات للإيرادات في السنة التي تحدث فيها. وحيثما يتسبب ذلك في أن تكون نفقات الإيرادات في أي سنة مرتفعة أو تتجاوز الدخل، فإن ذلك قد يخرق تعهدات القرض الخاصة بالجمعية. وستوافق البنوك عادة على التنازل حيث يكون ذلك بوضوح نتيجة استثمار مدروس بعناية في الأصول التي توفر الضمان لقروضها.
ومن الناحية التجارية، يجب الوفاء بهذه التكاليف من الإيجار. إن القمم واألحواض في كمية العمل المطلوبة في سنوات مختلفة سيكون لها تأثير على التدفقات النقدية التي يمكن تلبيتها بالاقتراض. ولكن على المدى الطويل، كل شيء يجب أن يتم فرض رسوم على الإيجار. وبشأن المصطلحات الخام، يتعين الوفاء بمتوسط الإنفاق السنوي من أحكام الإصلاح الرئيسية الممولة من الإيجارات، مع استخدام الاقتراض حتى في التقلبات في الإنفاق. إن تأجيل الالتزامات التي يجب أن تلبيها الأجيال القادمة من المستأجرين ليس حلا مستداما.
خطة العمل الثلاثين هي أفضل طريقة لتقييم قدرة الجمعية على التعامل مع الحجم الكلي للمشكلة. وينبغي أن يبين ذلك ما إذا كان الإيجار والإيرادات الأخرى سيكون كافيا للتعامل مع الطلب المتوقع على الإصلاحات الرئيسية على المدى الأطول. كما سيظهر تأثير ذلك على التدفقات النقدية، وعقود القروض خلال السنوات التي تصل فيها نفقات الإصلاحات الرئيسية إلى ذروتها.
ولا يمكن للجمعية أن تحدد المعايير المعقولة للحكم على مستوى الدعم و / أو الاقتراض الذي يمكن أن تتحمله عند اتخاذ القرارات الاستثمارية بشأن مخططات معينة إلا من خلال هذه العملية. وإلا فإنه قد ينفق جميع الاحتياطيات المتاحة والقدرة على الاقتراض المحتملة مما يجعل أسوأ الممتلكات تصل إلى مستوى مثالي، وليس لديها موارد كافية للحفاظ على بقية مخزونها في حالة مستأجرة على المدى الطويل.
تحديد الخيارات.
وثمة ضعف مشترك في تقييم خيارات إعادة الاستثمار هو الفشل في النظر في بدائل كافية. في حالات كثيرة جدا يتم تقييم خيار واحد، وأحيانا التخلص منه كبديل وحيد.
وينبغي ألا تكون التكلفة هي الاعتبار الوحيد عند وضع مجموعة من البدائل. وهناك خيار أكثر تكلفة قد يكون أفضل حل حيث يوفر فوائد إضافية.
كل خاصية فريدة من نوعها، والتفكير في أفضل السبل لاستغلال صفات فريدة من نوعها قد تساعد في إيجاد حل مبتكر. من ناحية أخرى، قد يؤدي الكثير من الإبداع إلى مزيج مستحيل من الخيارات مما أدى إلى كابوس إدارة.
لذلك فمن الأفضل أن ننظر إلى مجموعة من الحلول المشتركة، والنظر في ما إذا كانت الجمعية لديها مهارات الإدارة للتعامل مع كل واحد منهم. على سبيل المثال، إذا لم تكن لديه خبرة في إدارة الأعمال التجارية التجارية، يجب على الجمعية النظر فيما إذا كان من المفيد التغلب على هذا الضعف قبل الشروع في هذا الحل.
وقد تتضمن الخيارات بعض المزيج من العناصر التالية:
إصلاح إصلاح وتحسين التجديد الكامل إلى معيار 30 عاما إعادة تشكيل لاستخدامها من قبل مجموعة مختلفة من العملاء على سبيل المثال الأسر بدلا من شخص واحد أو كبار السن بدلا من الأسر التي لديها أطفال هدم هدم وإعادة بناء تغيير الاستخدام للملكية المشتركة التخلص من بعض أو كل من الوحدات وحدات الشراء الطوعية لتعزيز المبيعات للمستأجرين الحاليين تغيير استخدام العمال الرئيسيين في إيجارات السوق الفرعية خارج إعادة هيكلة الإيجار تغيير الاستخدام من أو من الاحتياجات الخاصة أو إلى مجموعة مختلفة من العملاء ذوي الاحتياجات الخاصة استثمار قصير الأجل لإعادة الممتلكات استخدام في الحد الأدنى من التكلفة لفترة محدودة تغيير الاستخدام لمجموعة العملاء أقل تطلبا يغلف لتجديد الأسطح والمكونات الخارجية والتعامل مع الأعمال الداخلية كعقارات تصبح باطلة زيادة الاستثمار وذلك لتقليل التكلفة في الاستخدام مع انخفاض الصيانة وانخفاض الطاقة مكونات أعمال إصلاح الحد الأدنى وقبول أعلى يوما بعد يوم وتكاليف إصلاح دوري الإيجار السوق لفترة لاسترداد التكاليف المفرطة بهدف إعادة الإسكان الاجتماعي بمجرد أن يتم دفع التكاليف الزائدة من البداية السماح بالإسكان الاجتماعي مع بيع بعض الوحدات في المستقبل أو على أساس شروط ملكية منزلية منخفضة التكلفة بدلا من إعادة الإيواء، لاسترداد أي تكاليف لا يمكن دعمها مبادلة الأسهم مع جمعية أخرى التي قد تكون قادرة على تحقيق المزيد من الاستخدام الاقتصادي لذلك العمل مع منظمات الإسكان الاجتماعي الأخرى لإعادة تطوير العقارات تحويل لاستخدامها كمسكن الطلاب أو للممرضين ربما بهدف التنمية المستقبلية والاجتماعية الإسكان بيع الترشيحات، ربما لفترة محدودة، إلى منظمة القطاع الخاص أو القطاع العام لتلبية احتياجاتها السكنية تحويل إلى الاستخدام الذي يمكن الحصول على تمويل إضافي لرأس المال أو منحة الإيرادات.
وقد تتضمن بعض الخيارات تغييرا جوهريا في نهج الجمعية لإعادة استثمار المخزون. عادة ما تكون برامج الإصلاح الرئيسية الرئيسية أكثر كفاءة من إدارة العقارات مع تجديد جزئي على فترات زمنية عندما يبلغ عمرها 30 عاما. واتخذت معظم جمعيات التحويلات الطوعية على نطاق واسع هذا النهج في تقديم إصلاحات مستكملة وتحسينات في الميزانيات الضيقة والوفاء بالوعود المقدمة للمستأجرين. وقد جدد معظمها المطابخ والحمامات، وتركيب التدفئة المركزية، وإعادة توجيهها مع المستأجرين في الموقع، وتجنب التكاليف الهائلة لصان المستأجرين.
قد تكون الخيارات الأكثر جذرية ذات صلة فقط عندما تحتاج العقارات إلى إعادة تشكيل لتغيير الاستخدام، أو لتلبية معايير الإسكان الحديثة، أو حيث تكون تكلفة الأعمال المطلوبة ببساطة ليست اقتصادية.
ومهما كانت الخيارات التي تتبعها الجمعية يجب أن تكون مقبولة بموجب قواعدها المسجلة، والأنظمة التي تحكمها. وقد تكون بعض الأنشطة (مثل تأجير السوق) مقبولة على نطاق صغير حيث يمكن أن تظهر لتحسين قدرة الجمعية على تحقيق أهدافها الرئيسية، ولكن لن تكون في حد ذاتها مبررة في إطار الأهداف المنصوص عليها في صكها المنظم. وقد يكون من الضروري، بالنسبة للاستثمارات الكبيرة، التشاور مع جميع أصحاب المصلحة في الحكم على ما هو مقبول، وما هي القيود الإضافية التي قد يضعها المنظم أو المقرض على الجمعية، والحصول على المشورة القانونية.
تكاليف الإدارة والصيانة.
قد تؤدي بعض خيارات إعادة الاستثمار إلى انخفاض في عدد الوحدات، وقد تؤدي نتائج أخرى إلى زيادة. ومن المرجح ألا يؤدي ذلك في الأجل القصير إلى تغيير مستويات التوظيف المطلوبة لإدارتها. ولكن على المدى الأطول، قد تكون أرقام الأسهم هي المحرك الرئيسي لتكاليف الإدارة والصيانة، وتعتبر عموما أفضل الممارسات لتقييمها على أساس كل وحدة & رديقو ؛.
استخدامات مختلفة أو مجموعات العملاء قد تتطلب إدارة أكثر أو أقل من غيرها. وقد يكون ذلك مرتبطا بمتوسط مدة الحيازة أو احتمال تأخر المتأخرات أو النزاعات أو غيرها من الطلبات على وقت الموظفين أو إلى أي مدى يكونون بعيدا عن مكاتب الجمعية. وفي عام 2003، أجرت رابطة الإسكان السيادية تحليلا شاملا لكيفية اختلاف هذه التكاليف بالنسبة للأسهم المشتتة، ومجموعات العملاء المختلفة، وأنواع الممتلكات، ووجدت تباينا كبيرا.
وقد يتم اعتماد أساليب إدارية مختلفة لعقارات الإيجار في السوق الفرعية التي تستهدف العمال الرئيسيين الذين يمكن أن يتوقعوا أن يكونوا يعملون بدوام كامل وأقل احتمالا للحصول على إعانة الإسكان. وقد يفضلون خصم على إيجارهم من أجل الاشتراك في نظام التكاليف المنخفضة الإدارة، مع عدم التسامح مع متأخرات الإيجار والإيجارات المدفوعة على الخصم المباشر، وانخفاض توقعات الإصلاحات.
بعض الخيارات سوف تؤدي إلى التزامات إصلاح مختلفة: في معظم خيارات الملكية المنزلية منخفضة التكلفة جميع تكاليف الإصلاح والصيانة هي مسؤولية صاحب الإيجار، ويمكن استردادها من خلال رسوم الخدمة.
الإصلاحات الرئيسية.
وفي أي عملية تجديد جزئي، مثل نظام للتغليف، فإن الطريقة الوحيدة المؤكدة لتقييم الطلب على الإصلاحات الرئيسية هي من خلال إسقاطات تقدير تكاليف دورة الحياة، مع إدراج كل عنصر من مكونات المبنى الرئيسية والحكم عندما يحتمل أن يتطلب تجديده إما على أساس مساحين والتقييم، أو عمرها والحياة النموذجية. وینبغي أن یؤدي ذلك إلی توقع التکلفة بالأسعار الحالیة للإصلاحات الرئیسیة المتوقعة علی مدى العمر المتبقي للممتلکة، بالإضافة إلی أي تکالیف مرتبطة بھا بما في ذلك الصیانة عند الضرورة، أو التعویضات المستحقة للسکان، وتکالیف الإدارة الإصلاحات الرئيسية، وضريبة القيمة المضافة.
ليس هناك من نقطة لوضع سقف جديد على الممتلكات هذا العام، إذا كان في غضون خمس سنوات الوقت فمن غير الاقتصادي لجعله يصل إلى معيار المنازل اللائق بحيث لا بد من بيعها، أو إعادة تشكيلها لغرض مختلف. قبل وضع أي استثمار كبير في الممتلكات، يجب على الجمعية إجراء تقييم كامل على مدى 30 عاما أو أكثر على أساس تقييم سليم للإصلاحات والتحسينات المحتملة اللازمة لإبقائه في حالة مستأجرة وفقا للمعايير المطلوبة.
الإيجار والإيرادات الأخرى.
ويرى البعض أنهم لا يحتاجون إلا إلى النظر في التغيرات في دخل الإيجار عند النظر في إعادة استثمار الأسهم منذ أن تحصل الجمعية بالفعل على إيرادات الإيجار على العقارات. وعند النظر في خيارات بديلة، سيكون ذلك هو نفسه بالنسبة لجميعها، لذلك لن يؤثر على الاختيار.
ومن أجل تقييم جدوى الاستثمار، من الضروري وضع القيمة الكاملة للإيجارات في التقييم، وإدراج تكلفة سداد أي قرض مستحق على الممتلكات. إن أبسط طريقة هي إدراج رصيد القرض القائم كتكلفة رأسمالية في التقييم.
معايير الجدوى.
التعامل مع أي منح أو قروض معلقة.
وفي حالة تلقي برنامج منحة إسكان اجتماعي، يجب إعادة تدوير بعض أو كل هذا المبلغ إذا باعت الوحدة أو لم تعد تستخدم للسكن الاجتماعي، أو كان هناك تغيير كبير في الاستخدام قد يؤثر على مستوى المنحة المقدمة. ويحدد دليل التمويل الرأسمالي لمؤسسة الإسكان المبادئ. في مرحلة مبكرة من النظر في الخيارات يجب على الجمعية التحقق من شروط أي منح قد تكون قد تلقتها، وأية تعهدات أو رسوم قانونية تتعلق بتلك الممتلكات. وينبغي أن يعامل إعادة تدوير أو سداد المنحة كتكاليف رأسمالية لأي خيار ينطبق عليه.
مقارنة الخيارات.
أكثر التدابير احتراما على نطاق واسع لمقارنة القيمة مقابل المال هي فائض صافي القيمة الحالية ومعدل العائد الداخلي (انظر ورقة عن & لدكو؛ المبادئ الأساسية للتقييم & رديقو؛). ويأخذ ذلك في الاعتبار الكامل تكلفة الاقتراض وتوقيت أي تكاليف وإيصالات من الخيارات البديلة.
ولا يمكن أبدا النظر في التقييم المالي بمعزل عن الآخر. وينبغي استشارة أصحاب المصلحة. قد يكون من الصعب وضع قيمة مالية على الفوائد الإضافية التي قد يكون خيار واحد على خيار آخر. ويبين صافي القيمة الحالية الدعم الذي يتطلبه كل خيار لتغطية تكاليفه، أو مقدار الفائض الذي يمكن توقعه أن يساهم به بالأسعار الحالية، على مدى العمر المتوقع للمخطط، ويمكن مقارنته على أساس لكل وحدة & رديقو؛ أساس. وبالنسبة للجمعیات التي لدیھا قدرة اقتراض إضافیة قلیلة، قد یکون ذلك أکثر أھمیة من معدل العائد الداخلي، علی الرغم من أن معدل العائد الداخلي ھو علی الأرجح قیاس أفضل للقیمة مقابل المال.
وقد يؤدي بيع العقار إلى تحقيق أكبر عائد مالي، ولكنه يساعد فقط الجمعية على تحقيق أهدافها السكنية إذا كان الاستلام الناتج كافيا لشراء وحدات بديلة. وليس من غير المألوف أن تبيع الجمعيات عقارات غير اقتصادية لإصلاحها في المناطق ذات القيمة العالية للممتلكات وإعادة استثمارها في خصائص أرخص تلبي احتياجات السكن الاجتماعي على نحو أفضل، وإن كان قد تم اتخاذها بعيدا جدا، فإن ذلك قد يؤثر سلبا على المزيج الاجتماعي للمجتمعات .
ويوضح الجدول أدناه كيف يمكن مقارنة عدد من الخيارات لمخطط، استنادا إلى فائض صافي القيمة الحالية. ويشمل هذا المخطط 5 وحدات عائلية مع مشاكل تصريف خطيرة في حاجة إلى إعادة تسقيف والمطابخ الجديدة، وبعض التحسينات الداخلية لرفع تصنيفات ساب:
1: التخلص من 3 شقة 2 سرير و 2 شقة 3 سرير.
فقدان 5 وحدات من السكن العائلي، مع الجنيه، 100،000 منحة لإعادة تدويرها.
2: التخلص والاستبدال مع 5 وحدات الأسرة مماثلة.
إعادة تدوير و £ 100000 منحة رأس المال من بيع لتوفير 5 وحدات الأسرة ولكن في منطقة أقل من المرغوب فيه.
3: المغلف، والتعامل مع الأعمال الداخلية عندما تكون باطلة أو المتفق عليها مع المستأجرين.
يفضل المستأجرون التعامل مع مشاكل السقف والصرف العاجلة وقادرة على تحقيق معايير المنازل اللائقة إما على الفراغات أو في وقت مناسب يتفق مع المستأجرين.
4: كما 3 أعلاه ولكن إعادة السماح وحدتين شاغرتين على شروط منظمة الصحة العالمية.
المستأجرين تفضيل الثاني، ولكن يؤدي إلى فقدان وحدتين الأسرة المستأجرة. أيضا الإصدارات والجنيه؛ 40،000 منحة رأس المال المعاد تدويرها.
مؤلف هذه المقالة.
ديف تريانور.
وقد ظهرت هذه المقالة لأول مرة في منشور نشرة عام 2004.
ابحث في مقالات النشرة.
كوبيرايت & كوبي؛ 2017 المنتدى الوطني لصيانة المساكن.
كوبيرايت & كوبي؛ 2017 المنتدى الوطني لصيانة المساكن.
لا يمكن عرض الصفحة.
حاول القيام بما يلي:
تحديث الصفحة: ابحث عن الصفحة مرة أخرى بالنقر على الزر تحديث. قد تكون المهلة قد حدثت بسبب ازدحام الإنترنت. التدقيق الإملائي: تحقق من كتابة عنوان صفحة الويب بشكل صحيح. ربما يكون العنوان قد أخطأ. الوصول من رابط: إذا كان هناك رابط للصفحة التي تبحث عنها، فجرب الدخول إلى الصفحة من هذا الرابط.
المعلومات الفنية (لموظفي الدعم)
رمز الخطأ: 500 خطأ داخلي في الخادم. تم رفض الطلب بواسطة فلتر هتب. اتصل بمسؤول الخادم. (12217)
تقييم خيارات أسهم الإسكان
المجلس التنفيذي - 3 مايو 2005.
خيارات الأسهم الإسكان تقييم.
ويعرض التقرير تقييم واستنتاجات مشروع تقييم خيارات حيازة المساكن.
ويطلب من مجلس المقاطعة أن يختار طريقته المفضلة إلى الأمام لتحسين حالة السكن الحالي للمجلس إلى معيار كارمارثنشير هومز، الذي يتضمن معيار الجودة الإسكانية الويلزية.
وفيما يلي موجز للنقاط الرئيسية للتقرير:
مرفق التقرير التفصيلي؟
وأؤكد أنه بخلاف تلك الآثار التي تم الاتفاق عليها مع المديرين / رؤساء الخدمات المناسبين والمشار إليهم بالتفصيل أدناه، لا توجد أي آثار أخرى مرتبطة بهذا التقرير:
توقيع: B. مكليرنون مدير الرعاية الاجتماعية والإسكان.
R. A. سولي مدير (المشاريع الاستراتيجية)
السياسة والجريمة & أمب؛ اضطراب.
قضايا إدارة المخاطر.
1 - السياسة والجريمة؛ اضطراب.
وتقتضي استراتيجية الإسكان الوطنية لحكومة ويلز التابعة لويلز، شركة بترهومز للناس في ويلز من جميع أصحاب المساكن الاجتماعية، بما في ذلك السلطات المحلية، إحضار جميع المساكن الاجتماعية في ويلز إلى مستوى معايير الإسكان الإسكاني في ويلز بحلول عام 2018.
والمجالس في ويلز مطالبة بتقديم خطة عمل تفصيلية إلى الفريق الاستشاري العام كل سنة، تحدد، في جملة أمور، كيف تنوي تحقيق القاعدة العالمية للقمة (ووس).
تتضمن استراتيجية مجتمع كارمارثنشير، التفكير معا، التخطيط معا، العمل معا، التزاما & كوت؛ تحسين نوعية السكن في مجلس النواب في جميع أنحاء مقاطعة & كوت ؛، في إطار هدف رئيسي ل & كوت؛ وتحسين نوعية وتوافر المساكن في القطاعين العام والخاص، ضمن المجتمعات الآمنة التي توفر بيئة جيدة ومرافق & كوت ؛.
استراتيجية مجلس المحافظة المؤسسية، وتحسين الطريقة التي نعيش والعمل، تلزم المجلس ل & كوت؛ نشر خطة لإظهار كيف ينوي المجلس تحسين مسكنه & كوت ؛.
ومن المسلم به أن نوعية السكن والبيئة المحلية التي يتم تحديدها عامل أساسي في تحديد جوانب عديدة من الرفاه، مثل الصحة والتماسك الاجتماعي، وما إلى ذلك.
وسيتيح تقييم خيارات مخزون المساكن لمجلس المقاطعة تحديد طريقته المفضلة للمضي قدما لتحسين مستوى مساكنه للوفاء بالقمة العالمية للأرصاد الجوية.
ولن تكون هناك أي آثار قانونية جديدة على مجلس المقاطعة تنشأ عن تقييم الخيارات إذا ما قررت اعتماد استراتيجية الاحتفاظ. وستظل الالتزامات القانونية والتشغيلية المرتبطة بوظيفة المالك في الوقت الحالي. ومن المحتمل أن يواجه المجلس آثارا قانونية، على سبيل المثال. بموجب قانون العمالة، في تحقيق مكاسب الكفاءة المستهدفة التي تم دمجها في نموذج الاقتراض الحصيفة.
وإذا قرر المجلس تأييدا لعملية نقل طوعية واسعة النطاق، ستكون هناك آثار قانونية مرتبطة بنقل وظيفة المالك والمخزون السكني الحالي إلى مالك اجتماعي مسجل (رسل). وسيشمل ذلك ما يلي:
& # 183؛ إعداد اتفاق قانوني لتنفيذ نقل الملكية.
& # 183؛ إذا كان النقل إلى غرض خاص جديد رسل، تشكل قانونا المنظمة الجديدة في أيهما يصبح الشكل المفضل.
& # 183؛ ترتيب لنقل الأصول المادية إلى المنظمة الجديدة.
& # 183؛ ترتيب لنقل الموظفين إلى رسل بموجب لوائح توب.
& # 183؛ ومن المحتمل أن يوافق المجلس على ترتيبات تعاقدية قصيرة الأجل مع حكومة جمهورية صربسكا لتقديم خدمات الدعم والتشغيل من قبل المجلس.
إذا تم نقل ملكية ملكية الأصول المادية سوف تمر إلى رسل من خلال اتفاق النقل. وبموجب الحكم القانوني الحالي بمجرد معالجة عملية النقل، لا يمكن عكسها.
وهناك آثار مالية كبيرة على مجلس المقاطعة ناشئة عن التقرير، أيهما يتم اختيار الخيار.
وفي ظل ترتيبات التمويل الحكومية الحالية، لا يمكن تنفيذ استراتيجية الاحتفاظ إلا من خلال استخدام برنامج كبير للاقتراض الحذر يتطلب الاقتراض لبعض 74.3 مليونا مع فترة سداد مقدرة تصل إلى 29 عاما. ولا توجد حاليا أية مخصصات حكومية لتوفير موارد إضافية علاوة على الأموال الحالية القائمة لدعم الاحتفاظ بمخزون المساكن من جانب سلطة محلية.
وسيكون من الضروري تحقيق وفورات كبيرة في الكفاءة في التكاليف الإدارية والتشغيلية لكي يكون نموذج الاقتراض التحوطي قابلا للاستمرار. وترد تفاصيل ذلك في التقرير.
وإذا قرر المجلس أن النقل الطوعي على نطاق واسع هو خياره المفضل، فمن المحتمل أن تكون له آثار على نقل وظيفة المجلس بعد نقل الأصول والموظفين إلى المالك الجديد. ومن المرجح أن تكون هناك حاجة إلى إعادة تشكيل المهام والأفرقة المتبقية وستكون هناك آثار بالنسبة للمجلس عن طريق، مثلا، وفورات الحجم الكبير. وأي آثار في هذا الصدد سيكون لها أثر على الصندوق العام. وسيتعين تحديد حجم أي أثر من هذا القبيل كميا كجزء من تطوير اقتراح النقل.
وبموجب استراتيجية الاحتفاظ، سيواصل مجلس المقاطعة تشغيل حساب الإيرادات الإسكانية (هرا). وإذا كان المجلس سيشرع في نقل المخزون، فسيتم إغلاق إدارة الموارد البشرية، مع إنشاء الحركة المالية لآلية مالية مستقلة.
وترد الآثار المالية المترتبة على تقييم الخيارات بالتفصيل في التقرير، وهي مسألة مركزية في التقييم واختيار مجلس المقاطعة للخيار المفضل.
4. إدارة المخاطر.
وبموجب استراتيجية الاحتفاظ، ستبقى جميع المخاطر الجديدة القائمة المرتبطة بوظيفة المالك السكني مع المجلس وستنشأ مخاطر جديدة هامة مرتبطة ببرنامج كبير للاقتراض الحذر.
وبموجب نقل المخزون، من المحتمل أن تمر جميع المخاطر المرتبطة بوظيفة المالك إلى المالك الجديد، رهنا بإجراء مفاوضات محتملة حول تقاسم بعض المخاطر، كما أن مخاطر الاقتراض الحصيفة المرتبطة بتحسين المساكن لن تنشأ. وهناك خطر على المجلس يتمثل في زيادة التكاليف المتبقية في نقل الوظائف، غير أن ذلك يتطلب مزيدا من التحليل.
وقد نظر تقييم الخيارات في المخاطر ويحدد مجالات الاهتمام الرئيسية. وقد تم وضع نموذج لعدد من السيناريوهات المحتملة المختلفة لإبلاغ تقييم المخاطر. ويوصي التقرير بأنه في حالة تفضيل خيار الاحتفاظ باتباع نظام لتقييم المخاطر وإدارة المخاطر بشكل كامل التكلفة قبل وضع برنامج الاقتراض الحصري الذي يجري سنه.
5. التطوير التنظيمي.
وفي إطار إستراتيجية الاحتفاظ سوف يكون هناك تأثير تنظيمي مؤسسي لأن جدوى برنامج الاقتراض التحوطي تعتمد أساسا على توفير كبير في التكاليف الإدارية والتشغيلية القائمة. وسيتعين استعراض الإجراءات والعمليات التنظيمية وتغييرها من أجل تحقيق مستوى الوفورات المطلوبة. وستتطلب هذه العملية تحليلا قويا وإدارة فعالة للتغيير. وسيتعين على المجلس أن ينظر في إقامة شراكات مع السلطات الأخرى والهيئات الخارجية لدعم أهدافها المتعلقة بالكفاءة.
وفي حالة المضي قدما في نقل الأسهم، سيجري نقل عدد كبير من الموظفين من المجلس إلى المالك الجديد و / أو مقدم الخدمة (مقدمي الخدمات) الجديدين. وسيتعين تحديد عدد الموظفين الذين سيتم نقلهم وطبيعة هذه الخدمة، والموافقة عليها كجزء من تطوير اقتراح النقل. وسيتعين إعادة النظر في أثر نقل الموظفين على المهام المتبقية من أجل ضمان فعالية الاعتماد المستقبلي داخل المجلس.
ولن يتغير دور الأعضاء المنتخبين في إطار استراتيجية للاحتفاظ بل سيتغير كثيرا في إطار عملية النقل.
6. الأصول المادية.
وسيؤدي اختيار الخيار المفضل إلى استثمار كبير في تحسين حالة مخزون الإسكان الحالي للمجلس وفقا للمعايير المحددة وطنيا المتفق عليها محليا، بصرف النظر عن الخيار الذي يتم اختياره.
إذا تم تحدید خیار الاحتفاظ، سیستمر مجلس المحافظة في امتلاك الأصول المادیة وسوف یکون لمجلس المقاطعة تمویل وتسجیل التحسینات. إذا كان من المفضل نقل الأسهم سيكون من مسؤولية المالك الجديد لتمويل وتسليم التحسينات.
وفي ظل سياسة الإسكان الوطنية الحالية، لا يمكن عكس مسار نقل الأسهم.
I confirm that the appropriate consultations have taken in place and the outcomes are as detailed below.
Signed: B. McLernon Director of Social Care and Housing.
R. A. Sully Director (Strategic Projects)
All members of the County Council have had the opportunity of consultation on the contents of the report.
Full details of member engagement in the housing stock options appraisal are given in Appendix 1 of the main report.
2. Community / Town Council.
Bulletins have periodically been issued to all Town and Community Councils in Carmarthenshire to advise them of the options appraisal.
Llanelli Town Council received a presentation on the options appraisal on the evening of the 6 th April 2005.
Llandybie Community Council has written expressing the view of its members that the County Council should continue to manage its social housing stock.
3. Relevant Partners.
Tenants have occupied a central position throughout the housing stock options appraisal. Details of tenant engagement are given within the main report and the Tenants' Consultation Report at Appendix 3.
4. Staff Side Representatives and other Organisations.
Representatives of the trades unions and housing staff have been part of the Project Team throughout and have, therefore, been at the heart of the options appraisal process.
Section 100D Local Government Act, 1972 - Access to Information.
List of Background Papers used in the preparation of this report:
Title of Document.
Locations that the papers are available for public inspection.
Better Homes for People in Wales: A National Housing Strategy for Wales (July 2001) (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Local Housing Strategies: Guidance to Local Authorities in Wales (June 2002) (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Local Authority Housing Stock Business Planning: Guidance to Local Authorities in Wales (November 2002) (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Welsh Housing Quality Standard (June 2001) (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Housing Transfer Guidelines (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Delivering Decent Homes - Option Appraisal: Guidance for Local Authorities (ODPM)
Town Hall, Llanelli.
Housing Transfer Manual (ODPM)
Town Hall, Llanelli.
Putting Our House in Order - WLGA Manifesto for Housing in Wales (WLGA)
Town Hall, Llanelli.
Guide to the Prudential Framework for Capital Finance for Local Authorities in Wales - WAG (June 2004)
Town Hall, Llanelli.
Prudential Code for Capital Finance in Local Authorities - CIPFA (2004)
Town Hall, llanelli.
Thinking Together, Planning Together, Doing Together: Carmarthenshire Community Strategy (CCC)
Town Hall, Llanelli.
Improving the Way We Live and Work: Carmarthenshire County Council Corporate Strategy.
Town Hall, Llanelli.
Carmarthenshire Unitary Development Plan (Deposit Draft) (CCC)
40, Spilman Street, Carmarthen.
People Homes and Communities - Delivering the Future Together: Carmarthenshire Local Housing Strategy (CCC)
Town Hall, Llanelli.
Carmarthenshire Housing Stock Condition Survey (E. C. Harries 2002, updated CCC 2004)
5, Spilman Street, Carmarthen.
Local Housing Market Assessment (CCC)
5, Spilman Street, Carmarthen.
Residents' Perception Survey (KWEST for CCC - July 2003)
5, Spilman Street, Llanelli.
Tenant Consultation on WHQS (R&M for CCC - April 2004)
5, Spilman Street, Carmarthen.
Carmarthenshire Homes Standard (Draft) (CCC - August 2004)
Management Consulting Services: Local Authority Housing.
The Housing Revenue Account is often considered to be one of the most complex of a council’s accounts; and the introduction of self-financing in England in April 2018 created new challenges and opportunities. There is a need for a good awareness of how the system works, robust business planning and a sound focus on value for money.
Housing General Fund services are also facing increased demands with constrained resources.
We have recently assisted our clients with:
Accounting for the Housing Revenue Account and Housing General Fund Self-Financing and Business Planning Service Charges for Leaseholders and Tenants Value for Money Reviews Preparation of Financial models including for new build Development and Delivery of Training Programmes Housing Stock Options Appraisals.
What follows are examples of the local authority housing management consulting services that we offer.
For more information please contact Adrian Waite on adrian. waite@awics. co. uk.
Or download our brochure on management consulting services for local authority housing from HERE.
Accounting for the Housing Revenue Account.
The Housing Revenue Account is often considered to be one of the most complex of a council’s accounts; and the introduction of self-financing in England in April 2018 created new challenges and opportunities.
Our management consultants are able to offer specialist advice.
We have recently advised:
Ashfield District Council on Business Planning and Accounting. Denbighshire County Council on Business Planning, Self-Financing, Service Charges and New Build. Hartlepool Borough Council on setting Rents. Mid Suffolk and Babergh District Councils on Service Charges. Oldham Borough Council on Business Planning, Health Check of the Housing Revenue Account and Service Charges. Slough Borough Council on business planning. Wrexham Borough Council on Service Charges.
قيمة المال.
In the current climate of economic constraint there is a continuing need for a focus on value for money. We believe that value for money is most likely to be achieved where there is a focus on the needs and aspirations of customers and a rigorous review of systems and costs.
Our experience in strategic management, management consulting, housing finance and residents’ advice makes us well placed to consider value for money.
Recent clients include:
Birmingham City Council – assistance with the development of a value for money procurement strategy London Area Procurement Network – evaluation of savings from contracts Scottish Housing Regulator – Associate Inspector with specialism in value for money.
Preparation of Financial Models.
Financial modelling is essential especially where new developments or initiatives are being considered. Our consultants possess both the financial and information technology skills to prepare effective financial models.
For example, we have prepared many financial models for business plans; the calculation of rents and service charges; and for modelling development schemes.
Service Charges for Leaseholders and Tenants.
Northampton Guildhall: We provided advice on service charges.
The calculation and management of service charges for leaseholders and tenants can be complex. We have assisted many local authprities with leasehold and tenanted service charges that have resulted in service charges being established on a firmer footing and increased service charges being collected. Recent clients include: Denbighshire County Council, Northampton Borough Council, Mid Suffolk and Babergh District Councils and Oldham Borough Council.
We also advised Teresa Peace MP (now Shadow Housing Minister) on issues connected with service charges on the Thamesmead estate in her constituency.
For further information about management consulting advice and support we can offer on service charges please click HERE.
Housing Stock Options Appraisals.
Local authorities usually seek external advice from a management consultant when they carry out a housing stock options appraisal. We are well placed to deliver housing stock options appraisals because of our experience in both housing finance and independent residents’ النصيحة. We carry out housing stock options appraisals from an independent and objective viewpoint – helping local authorities and their residents to identify the best option for achieving their aspirations locally.
Our work on housing stock options has included:
Basildon Borough Council – Lead Advisor Fenland District Council – Independent Tenants’ Advisor Halton Borough Council – Financial advisor Hammersmith & Fulham Borough Council – Financial advisor Lambeth Borough Council (Wellington Mills Housing Co-operative) – Lead Advisor Southwark Borough Council – المستشار المالي.
We have also acted as management consultant advisor to the Government Offices for the East, East Midlands, London and Southwest on the financial evaluation of housing stock options.
Self-Financing and Business Planning.
We have assisted many of our clients, for example Basildon Borough Council and Denbighshire County Council, in the introduction of Self-Financing. Moving forward there is a need to ensure that effective business planning is in place.
Effective business planning involves both a rigorous analysis of the business position of the local authority and the production of a long-term financial projection including risk analysis and sensitivity testing. Our experience of strategic management and of housing finance makes us uniquely well placed to deliver this.
Clients that we have assisted recently with business planning include:
Ashfield District Council Basildon Borough Council Enfield Borough Council Nuneaton & Bedworth Borough Council Slough Borough Council South Derbyshire District Council Warrington Borough Council.
For more information about business planning please click HERE.
Housing Revenue Account Health Checks.
AWICS has developed an approach to housing revenue account 'health checks'
For more information about housing revenue account 'health checks' please click HERE.
Development and Delivery of Training Programmes.
It is essential that housing managers, councillors and tenant representatives have a working knowledge of how local authority housing finance works.
As well as our regional seminars and in-house courses delivered by an experienced management consultant we are able to evaluate your training needs and design a training programme to suit your needs.
For further information on our regional seminars please follow the links below:
For further information on in-house training opportunities please follow the link below:
Other Information on Housing.
More information on local authority housing is freely available on our website. Please follow the links below:
New Council Houses being built at Ashfield in Nottinghamshire.
AWICS has advised the Council on business planning and accounting.
المجلس التنفيذي - 3 مايو 2005.
خيارات الأسهم الإسكان تقييم.
ويعرض التقرير تقييم واستنتاجات مشروع تقييم خيارات حيازة المساكن.
ويطلب من مجلس المقاطعة أن يختار طريقته المفضلة إلى الأمام لتحسين حالة السكن الحالي للمجلس إلى معيار كارمارثنشير هومز، الذي يتضمن معيار الجودة الإسكانية الويلزية.
وفيما يلي موجز للنقاط الرئيسية للتقرير:
مرفق التقرير التفصيلي؟
وأؤكد أنه بخلاف تلك الآثار التي تم الاتفاق عليها مع المديرين / رؤساء الخدمات المناسبين والمشار إليهم بالتفصيل أدناه، لا توجد أي آثار أخرى مرتبطة بهذا التقرير:
توقيع: B. مكليرنون مدير الرعاية الاجتماعية والإسكان.
R. A. سولي مدير (المشاريع الاستراتيجية)
السياسة والجريمة & أمب؛ اضطراب.
قضايا إدارة المخاطر.
1 - السياسة والجريمة؛ اضطراب.
وتقتضي استراتيجية الإسكان الوطنية لحكومة ويلز التابعة لويلز، شركة بترهومز للناس في ويلز من جميع أصحاب المساكن الاجتماعية، بما في ذلك السلطات المحلية، إحضار جميع المساكن الاجتماعية في ويلز إلى مستوى معايير الإسكان الإسكاني في ويلز بحلول عام 2018.
والمجالس في ويلز مطالبة بتقديم خطة عمل تفصيلية إلى الفريق الاستشاري العام كل سنة، تحدد، في جملة أمور، كيف تنوي تحقيق القاعدة العالمية للقمة (ووس).
تتضمن استراتيجية مجتمع كارمارثنشير، التفكير معا، التخطيط معا، العمل معا، التزاما & كوت؛ تحسين نوعية السكن في مجلس النواب في جميع أنحاء مقاطعة & كوت ؛، في إطار هدف رئيسي ل & كوت؛ وتحسين نوعية وتوافر المساكن في القطاعين العام والخاص، ضمن المجتمعات الآمنة التي توفر بيئة جيدة ومرافق & كوت ؛.
استراتيجية مجلس المحافظة المؤسسية، وتحسين الطريقة التي نعيش والعمل، تلزم المجلس ل & كوت؛ نشر خطة لإظهار كيف ينوي المجلس تحسين مسكنه & كوت ؛.
ومن المسلم به أن نوعية السكن والبيئة المحلية التي يتم تحديدها عامل أساسي في تحديد جوانب عديدة من الرفاه، مثل الصحة والتماسك الاجتماعي، وما إلى ذلك.
وسيتيح تقييم خيارات مخزون المساكن لمجلس المقاطعة تحديد طريقته المفضلة للمضي قدما لتحسين مستوى مساكنه للوفاء بالقمة العالمية للأرصاد الجوية.
ولن تكون هناك أي آثار قانونية جديدة على مجلس المقاطعة تنشأ عن تقييم الخيارات إذا ما قررت اعتماد استراتيجية الاحتفاظ. وستظل الالتزامات القانونية والتشغيلية المرتبطة بوظيفة المالك في الوقت الحالي. ومن المحتمل أن يواجه المجلس آثارا قانونية، على سبيل المثال. بموجب قانون العمالة، في تحقيق مكاسب الكفاءة المستهدفة التي تم دمجها في نموذج الاقتراض الحصيفة.
وإذا قرر المجلس تأييدا لعملية نقل طوعية واسعة النطاق، ستكون هناك آثار قانونية مرتبطة بنقل وظيفة المالك والمخزون السكني الحالي إلى مالك اجتماعي مسجل (رسل). وسيشمل ذلك ما يلي:
& # 183؛ إعداد اتفاق قانوني لتنفيذ نقل الملكية.
& # 183؛ إذا كان النقل إلى غرض خاص جديد رسل، تشكل قانونا المنظمة الجديدة في أيهما يصبح الشكل المفضل.
& # 183؛ ترتيب لنقل الأصول المادية إلى المنظمة الجديدة.
& # 183؛ ترتيب لنقل الموظفين إلى رسل بموجب لوائح توب.
& # 183؛ ومن المحتمل أن يوافق المجلس على ترتيبات تعاقدية قصيرة الأجل مع حكومة جمهورية صربسكا لتقديم خدمات الدعم والتشغيل من قبل المجلس.
إذا تم نقل ملكية ملكية الأصول المادية سوف تمر إلى رسل من خلال اتفاق النقل. وبموجب الحكم القانوني الحالي بمجرد معالجة عملية النقل، لا يمكن عكسها.
وهناك آثار مالية كبيرة على مجلس المقاطعة ناشئة عن التقرير، أيهما يتم اختيار الخيار.
وفي ظل ترتيبات التمويل الحكومية الحالية، لا يمكن تنفيذ استراتيجية الاحتفاظ إلا من خلال استخدام برنامج كبير للاقتراض الحذر يتطلب الاقتراض لبعض 74.3 مليونا مع فترة سداد مقدرة تصل إلى 29 عاما. ولا توجد حاليا أية مخصصات حكومية لتوفير موارد إضافية علاوة على الأموال الحالية القائمة لدعم الاحتفاظ بمخزون المساكن من جانب سلطة محلية.
وسيكون من الضروري تحقيق وفورات كبيرة في الكفاءة في التكاليف الإدارية والتشغيلية لكي يكون نموذج الاقتراض التحوطي قابلا للاستمرار. وترد تفاصيل ذلك في التقرير.
وإذا قرر المجلس أن النقل الطوعي على نطاق واسع هو خياره المفضل، فمن المحتمل أن تكون له آثار على نقل وظيفة المجلس بعد نقل الأصول والموظفين إلى المالك الجديد. ومن المرجح أن تكون هناك حاجة إلى إعادة تشكيل المهام والأفرقة المتبقية وستكون هناك آثار بالنسبة للمجلس عن طريق، مثلا، وفورات الحجم الكبير. وأي آثار في هذا الصدد سيكون لها أثر على الصندوق العام. وسيتعين تحديد حجم أي أثر من هذا القبيل كميا كجزء من تطوير اقتراح النقل.
وبموجب استراتيجية الاحتفاظ، سيواصل مجلس المقاطعة تشغيل حساب الإيرادات الإسكانية (هرا). وإذا كان المجلس سيشرع في نقل المخزون، فسيتم إغلاق إدارة الموارد البشرية، مع إنشاء الحركة المالية لآلية مالية مستقلة.
وترد الآثار المالية المترتبة على تقييم الخيارات بالتفصيل في التقرير، وهي مسألة مركزية في التقييم واختيار مجلس المقاطعة للخيار المفضل.
4. إدارة المخاطر.
وبموجب استراتيجية الاحتفاظ، ستبقى جميع المخاطر الجديدة القائمة المرتبطة بوظيفة المالك السكني مع المجلس وستنشأ مخاطر جديدة هامة مرتبطة ببرنامج كبير للاقتراض الحذر.
وبموجب نقل المخزون، من المحتمل أن تمر جميع المخاطر المرتبطة بوظيفة المالك إلى المالك الجديد، رهنا بإجراء مفاوضات محتملة حول تقاسم بعض المخاطر، كما أن مخاطر الاقتراض الحصيفة المرتبطة بتحسين المساكن لن تنشأ. وهناك خطر على المجلس يتمثل في زيادة التكاليف المتبقية في نقل الوظائف، غير أن ذلك يتطلب مزيدا من التحليل.
وقد نظر تقييم الخيارات في المخاطر ويحدد مجالات الاهتمام الرئيسية. وقد تم وضع نموذج لعدد من السيناريوهات المحتملة المختلفة لإبلاغ تقييم المخاطر. ويوصي التقرير بأنه في حالة تفضيل خيار الاحتفاظ باتباع نظام لتقييم المخاطر وإدارة المخاطر بشكل كامل التكلفة قبل وضع برنامج الاقتراض الحصري الذي يجري سنه.
5. التطوير التنظيمي.
وفي إطار إستراتيجية الاحتفاظ سوف يكون هناك تأثير تنظيمي مؤسسي لأن جدوى برنامج الاقتراض التحوطي تعتمد أساسا على توفير كبير في التكاليف الإدارية والتشغيلية القائمة. وسيتعين استعراض الإجراءات والعمليات التنظيمية وتغييرها من أجل تحقيق مستوى الوفورات المطلوبة. وستتطلب هذه العملية تحليلا قويا وإدارة فعالة للتغيير. وسيتعين على المجلس أن ينظر في إقامة شراكات مع السلطات الأخرى والهيئات الخارجية لدعم أهدافها المتعلقة بالكفاءة.
وفي حالة المضي قدما في نقل الأسهم، سيجري نقل عدد كبير من الموظفين من المجلس إلى المالك الجديد و / أو مقدم الخدمة (مقدمي الخدمات) الجديدين. وسيتعين تحديد عدد الموظفين الذين سيتم نقلهم وطبيعة هذه الخدمة، والموافقة عليها كجزء من تطوير اقتراح النقل. وسيتعين إعادة النظر في أثر نقل الموظفين على المهام المتبقية من أجل ضمان فعالية الاعتماد المستقبلي داخل المجلس.
ولن يتغير دور الأعضاء المنتخبين في إطار استراتيجية للاحتفاظ بل سيتغير كثيرا في إطار عملية النقل.
6. الأصول المادية.
وسيؤدي اختيار الخيار المفضل إلى استثمار كبير في تحسين حالة مخزون الإسكان الحالي للمجلس وفقا للمعايير المحددة وطنيا المتفق عليها محليا، بصرف النظر عن الخيار الذي يتم اختياره.
إذا تم تحدید خیار الاحتفاظ، سیستمر مجلس المحافظة في امتلاك الأصول المادیة وسوف یکون لمجلس المقاطعة تمویل وتسجیل التحسینات. إذا كان من المفضل نقل الأسهم سيكون من مسؤولية المالك الجديد لتمويل وتسليم التحسينات.
وفي ظل سياسة الإسكان الوطنية الحالية، لا يمكن عكس مسار نقل الأسهم.
I confirm that the appropriate consultations have taken in place and the outcomes are as detailed below.
Signed: B. McLernon Director of Social Care and Housing.
R. A. Sully Director (Strategic Projects)
All members of the County Council have had the opportunity of consultation on the contents of the report.
Full details of member engagement in the housing stock options appraisal are given in Appendix 1 of the main report.
2. Community / Town Council.
Bulletins have periodically been issued to all Town and Community Councils in Carmarthenshire to advise them of the options appraisal.
Llanelli Town Council received a presentation on the options appraisal on the evening of the 6 th April 2005.
Llandybie Community Council has written expressing the view of its members that the County Council should continue to manage its social housing stock.
3. Relevant Partners.
Tenants have occupied a central position throughout the housing stock options appraisal. Details of tenant engagement are given within the main report and the Tenants' Consultation Report at Appendix 3.
4. Staff Side Representatives and other Organisations.
Representatives of the trades unions and housing staff have been part of the Project Team throughout and have, therefore, been at the heart of the options appraisal process.
Section 100D Local Government Act, 1972 - Access to Information.
List of Background Papers used in the preparation of this report:
Title of Document.
Locations that the papers are available for public inspection.
Better Homes for People in Wales: A National Housing Strategy for Wales (July 2001) (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Local Housing Strategies: Guidance to Local Authorities in Wales (June 2002) (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Local Authority Housing Stock Business Planning: Guidance to Local Authorities in Wales (November 2002) (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Welsh Housing Quality Standard (June 2001) (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Housing Transfer Guidelines (WAG)
Town Hall, Llanelli.
Delivering Decent Homes - Option Appraisal: Guidance for Local Authorities (ODPM)
Town Hall, Llanelli.
Housing Transfer Manual (ODPM)
Town Hall, Llanelli.
Putting Our House in Order - WLGA Manifesto for Housing in Wales (WLGA)
Town Hall, Llanelli.
Guide to the Prudential Framework for Capital Finance for Local Authorities in Wales - WAG (June 2004)
Town Hall, Llanelli.
Prudential Code for Capital Finance in Local Authorities - CIPFA (2004)
Town Hall, llanelli.
Thinking Together, Planning Together, Doing Together: Carmarthenshire Community Strategy (CCC)
Town Hall, Llanelli.
Improving the Way We Live and Work: Carmarthenshire County Council Corporate Strategy.
Town Hall, Llanelli.
Carmarthenshire Unitary Development Plan (Deposit Draft) (CCC)
40, Spilman Street, Carmarthen.
People Homes and Communities - Delivering the Future Together: Carmarthenshire Local Housing Strategy (CCC)
Town Hall, Llanelli.
Carmarthenshire Housing Stock Condition Survey (E. C. Harries 2002, updated CCC 2004)
5, Spilman Street, Carmarthen.
Local Housing Market Assessment (CCC)
5, Spilman Street, Carmarthen.
Residents' Perception Survey (KWEST for CCC - July 2003)
5, Spilman Street, Llanelli.
Tenant Consultation on WHQS (R&M for CCC - April 2004)
5, Spilman Street, Carmarthen.
Carmarthenshire Homes Standard (Draft) (CCC - August 2004)
Management Consulting Services: Local Authority Housing.
The Housing Revenue Account is often considered to be one of the most complex of a council’s accounts; and the introduction of self-financing in England in April 2018 created new challenges and opportunities. There is a need for a good awareness of how the system works, robust business planning and a sound focus on value for money.
Housing General Fund services are also facing increased demands with constrained resources.
We have recently assisted our clients with:
Accounting for the Housing Revenue Account and Housing General Fund Self-Financing and Business Planning Service Charges for Leaseholders and Tenants Value for Money Reviews Preparation of Financial models including for new build Development and Delivery of Training Programmes Housing Stock Options Appraisals.
What follows are examples of the local authority housing management consulting services that we offer.
For more information please contact Adrian Waite on adrian. waite@awics. co. uk.
Or download our brochure on management consulting services for local authority housing from HERE.
Accounting for the Housing Revenue Account.
The Housing Revenue Account is often considered to be one of the most complex of a council’s accounts; and the introduction of self-financing in England in April 2018 created new challenges and opportunities.
Our management consultants are able to offer specialist advice.
We have recently advised:
Ashfield District Council on Business Planning and Accounting. Denbighshire County Council on Business Planning, Self-Financing, Service Charges and New Build. Hartlepool Borough Council on setting Rents. Mid Suffolk and Babergh District Councils on Service Charges. Oldham Borough Council on Business Planning, Health Check of the Housing Revenue Account and Service Charges. Slough Borough Council on business planning. Wrexham Borough Council on Service Charges.
قيمة المال.
In the current climate of economic constraint there is a continuing need for a focus on value for money. We believe that value for money is most likely to be achieved where there is a focus on the needs and aspirations of customers and a rigorous review of systems and costs.
Our experience in strategic management, management consulting, housing finance and residents’ advice makes us well placed to consider value for money.
Recent clients include:
Birmingham City Council – assistance with the development of a value for money procurement strategy London Area Procurement Network – evaluation of savings from contracts Scottish Housing Regulator – Associate Inspector with specialism in value for money.
Preparation of Financial Models.
Financial modelling is essential especially where new developments or initiatives are being considered. Our consultants possess both the financial and information technology skills to prepare effective financial models.
For example, we have prepared many financial models for business plans; the calculation of rents and service charges; and for modelling development schemes.
Service Charges for Leaseholders and Tenants.
Northampton Guildhall: We provided advice on service charges.
The calculation and management of service charges for leaseholders and tenants can be complex. We have assisted many local authprities with leasehold and tenanted service charges that have resulted in service charges being established on a firmer footing and increased service charges being collected. Recent clients include: Denbighshire County Council, Northampton Borough Council, Mid Suffolk and Babergh District Councils and Oldham Borough Council.
We also advised Teresa Peace MP (now Shadow Housing Minister) on issues connected with service charges on the Thamesmead estate in her constituency.
For further information about management consulting advice and support we can offer on service charges please click HERE.
Housing Stock Options Appraisals.
Local authorities usually seek external advice from a management consultant when they carry out a housing stock options appraisal. We are well placed to deliver housing stock options appraisals because of our experience in both housing finance and independent residents’ النصيحة. We carry out housing stock options appraisals from an independent and objective viewpoint – helping local authorities and their residents to identify the best option for achieving their aspirations locally.
Our work on housing stock options has included:
Basildon Borough Council – Lead Advisor Fenland District Council – Independent Tenants’ Advisor Halton Borough Council – Financial advisor Hammersmith & Fulham Borough Council – Financial advisor Lambeth Borough Council (Wellington Mills Housing Co-operative) – Lead Advisor Southwark Borough Council – المستشار المالي.
We have also acted as management consultant advisor to the Government Offices for the East, East Midlands, London and Southwest on the financial evaluation of housing stock options.
Self-Financing and Business Planning.
We have assisted many of our clients, for example Basildon Borough Council and Denbighshire County Council, in the introduction of Self-Financing. Moving forward there is a need to ensure that effective business planning is in place.
Effective business planning involves both a rigorous analysis of the business position of the local authority and the production of a long-term financial projection including risk analysis and sensitivity testing. Our experience of strategic management and of housing finance makes us uniquely well placed to deliver this.
Clients that we have assisted recently with business planning include:
Ashfield District Council Basildon Borough Council Enfield Borough Council Nuneaton & Bedworth Borough Council Slough Borough Council South Derbyshire District Council Warrington Borough Council.
For more information about business planning please click HERE.
Housing Revenue Account Health Checks.
AWICS has developed an approach to housing revenue account 'health checks'
For more information about housing revenue account 'health checks' please click HERE.
Development and Delivery of Training Programmes.
It is essential that housing managers, councillors and tenant representatives have a working knowledge of how local authority housing finance works.
As well as our regional seminars and in-house courses delivered by an experienced management consultant we are able to evaluate your training needs and design a training programme to suit your needs.
For further information on our regional seminars please follow the links below:
For further information on in-house training opportunities please follow the link below:
Other Information on Housing.
More information on local authority housing is freely available on our website. Please follow the links below:
New Council Houses being built at Ashfield in Nottinghamshire.
AWICS has advised the Council on business planning and accounting.
Comments
Post a Comment